「売れにくい」と言われてしまう不動産の種類と売る方法 | 訳あり物件・空き家などの不動産売却のご相談をお受けしております。

1つめは≪再建築不可≫の物件です。

主に建築基準法で定められている接道義務を満たしていない事で、原則として新しく建物を建てられない物件のことを指します。

余談ですが、売れないとまでは行きませんが、≪既存不適格≫と言われる物件も値段が下がってしまう傾向があります。
こちらは、新築当時から法令等の変化で同じ面積の敷地でも建てられる物件の大きさが小さくなってしまった土地のことを指します。

どちらも、今建っているものはそのままでOKだけど、建て替えるなら現行の法令に併せなくちゃダメだよ。って事ですね。

やはり、建物が劣化しても建て替えできない≪再建築不可物件≫は、「マイホームを買おう」という方からは避けられてしまいがちです。


●再建築不可物件を売る方法は？

①再建築が可能な形にしてから売りに出す
接道義務を満たすために隣地を買い取ったり、セットバックで対応可能な場合は道路を広げるといった方法があります。

②投資用物件等として投資家に売却する。
自宅としての購入は避けられてしまう傾向がありますが、投資用物件としては需要が見込める場合があります。
綺麗にリノベーションを行って、賃貸物件として貸し出した後での売却ならスムーズに売れてしまうケースも多いです。

2つめは≪賃貸併用住宅≫です。

1階は賃貸物件として貸し出し、2，3階に大家さんが住んでいる。といった感じの物件です。

賃貸併用住宅は構造の不便さから売却しにくいと言われています。
また、購入者様の立場としては、住宅ローンの審査が通りにくい。または借り入れ希望額から大幅に減額されてしまうことも大きな理由です。そうなると自己資金（頭金）を多く用意する必要が出てきますので、購入希望者様が見つかっても結局売れなかった。という事も珍しくありません。

●賃貸併用住宅を売る方法は？

①二世帯住宅として販売活動を行う。
賃貸併用住宅をスムーズに売却するには、二世帯住宅を探している方を第一候補としてオススメしております。
現状は賃貸中でも空室になればご親族に入居してもらえるので、今すぐでは無く、ゆくゆくは二世帯住宅にしたい。とお考えの方は前向きに検討していただけるケースが多いです。

②投資用物件として販売する。
自宅としての所有を前提としてしまうよりも、所有者様が居住しているお部屋も賃貸用として考えてしまえば、以外と買い手が見つかるケースもあります。ただし、こういった物件を所有したいという投資家の方は多くは無いため、仲介をお願いする不動産業者の顧客がどのような層なのかを事前に確認しておいた方が良いでしょう。

3つめは≪テラスハウス≫です。
テラスハウスとは、独立した住戸が横に連なっている住宅で「連棟長屋」「連棟住宅」とも呼ばれます。

隣家と壁を共有するテラスハウスは、建物が古くなっても所有者全員の許可が得られなけば大規模な改修工事を実施することができません。
切り離して再建築することも非常に困難であるというデメリットがあるため、売却がむずかしいケースが多いです。

また、テラスハウスは十分な担保と見なされないケースも多く、住宅ローンの審査に通りにくいことも売れにくい理由です。

●テラスハウスを売る方法は？

①隣の所有者に話を持ち掛けてみる。
まずは、テラスハウスの隣の家の所有者に購入の意向があるかを確認するという方法があります。
連棟住宅は土地の幅・広さ・基準法などの問題で一つひとつをわけてでは再建築が不可であっても、隣の家も含めて再建築を考えた場合には建築基準法を満たし再建築が可能になる場合があります。

②不動産業者に買い取ってもらう。
一般のお客様に売りにくい物件や建物の状態が古くても現状のまま買い取ってもらえる可能性が高いので、早く売却してしまいたい人にとってはおすすめの売却方法です。

③他の部屋を買い取って全体の所有者になってから売る。
連棟の建物がすべて自分の所有物になれば、1つの住宅と考えることができ、建て替えも可能となります。
必然的に敷地も広くなっていますので、連棟1つ1つの金額を合計した場合よりも高値で売れる可能性が出てきます。

今回は売れにくいとされている代表的な不動産と、売却方法をご案内させていただきました。

株式会社めぐる不動産では、こういった難あり・訳アリ物件や放置されてしまっている空き家を最も得意としております。
相談費用は無料。方法も対面以外にメール・TEL・web（zoom等）など、ご希望や都合に合わせてお選びいただけますので、どうぞお気軽にご連絡くださいね。