不動産の買い取りって…買いたたかれたりしないの？ | 訳あり物件・空き家などの不動産売却のご相談をお受けしております。

まず、私たちの様な不動産業者が物件を買い取った後、どのようにして「販売」を行うのか？という点です。
基本的には手直し（リフォーム・リノベーション）を施してから販売することになります。

築年数が～5年程度の新しいマンションなどの場合はそのまま販売する可能性も有りますが、そんなに新しい物件は売りに出される事は少ないので、年間に数件有るか無いか。といった所です。

つまり、ほとんどの物件は買い取った不動産が「お金を掛けてリノベーションをする」のです。
当然、販売時に利益が無いのでは事業として成り立ちませんので、その分も考慮した金額で仕入れる必要が出てきます。

簡単にイメージをしていただくために、ザックリとした数字で表してみます。

3000万円で物件を買い取り（仕入れ）
1000万円をかけてリノベーション
4500万円で売り出す。

といった感じです。
こう見ると、500万円も利益があるのか！？
と思うかもしれません。

ですが、実際には不動産を買い取れば必ず・不動産取得税　がかかります。
さらにマンションか戸建かでも変わりますが、買い取ってから再度販売するまでの期間は3ヶ月～5カ月程度掛かります。
その間の
・管理費・修繕積立金
・固定資産税
が発生します。

また、売却時の消費税も考慮しなければなりません。

通常、不動産の販売図面に記載されている金額は税込みとなっています。
上記の例だと、販売図面に4500万円と記載されていれば、それが税込み価格となります。
単純計算だと　税抜きで約4090万円…。この例だと、再販までの管理費等の費用を考えると…ほぼ利益が無いですね笑

こうった流れの中で利益を確保しなければなりません。
さらに、実際に販売するにあたっても相場からあまりにも離れている価格では、どんなに良い物件でも販売は難しくなるでしょう。

そうなると、販売時の価格は近隣相場を考慮した値付けとなります。
つまり、仕入れも逆算して金額を出すことになる…。というわけです。

他にも細かい理由は有りますが、大きくはこの理由から買い取り価格は低くなってしまいます。

※あくまでもイメージ程度にとらえて頂きたいのですが、今回の例だと仲介の場合の売却額は3800万程度でしょうか。

買主様の立場で考えると、4500万円でリノベーション済みを購入するのか。それとも3800万円の物件を購入した後に自身でリノベーションを行うのか…？と言った選択になります。
当然、仲介の方がリノベーションに掛ける費用や内容も選択できる点はメリットですが
・購入時に思い描いたリノベーションは予算的に無理だった。
・柱や梁等の関係で無理だった。
・リノベーションは住宅本体とは別でローンを組まなければならない。
・実際に住めるまでの期間が空く。→引越しまでのスケジュールを組みなおす必要が出てくる。
等のデメリットも有ります。

ご自身の不動産がいくらで売れるのか？
一つの目安になるのは「成約事例」ですよね？
特にマンションだと分かりやすく、グーグルなんかでご所有のマンション名「●●●マンション」で検索すれば、過去にいくらで売却されているのかが分かります。
つまり、これが一般の方が捉える相場と言って差し支えないと思います。

ですが、これは単純に「今までに、その物件がいくらで売れたか？」の事実なだけで、実態は異なります。

上記でもお伝えした通り、買い取り時と販売時の価格差が有る点が大きな理由です。

また、仲介の場合でも価格は数百万単位で変わってきます。

価格は時期や周辺環境の変化で大きく変わることも有りますし、仲介の場合、極端に言ってしまえば買い手が納得する価格であれば成約する可能性があるからです。
相場よりも高くてもどうしてもその物件が良い！という方もいらっしゃいます。
その場合、成約価格が跳ね上がる…なんてケースも稀にあります。

取引事例は、あくまでも参考程度に考えた方が良いでしょう。

リノベーションした物件の方が高く売れるなら、リノベーション後に売りに出した方が高く売れる…当然そう思いますよね？

ですが、正直難しいです。
買取り再販をメインとしている不動産業者さんはそれぞれデザイン等に自社の特色を出してリノベーションを行います。
当社の場合はそのまま流用させていただく場合もありますが、基本的にはトータルのデザインで判断することになり、どんなに新しい設備（キッチンやお風呂）でも入れ替える事が多いです。

また、築年数が経過している（目安として15年～）の場合は配管関係を交換する場合があります。
そうなると、内装が綺麗だとしても目に見えない部分をすべて交換する必要が出ることもあります。
残念ですが、どちらにしても躯体以外の壁等もすべて壊して作り直し…。ということになります。

不動産を売却する前に、バリューアップを狙ってリノベーションを行う方がいらっしゃいます。
正直、これは時間と費用が無駄になるだけです。

リノベーションを行う業者にしても、そこで利益を確保するわけですから、我々のような不動産業者が行うよりも費用が掛かる事でしょう。

さらに、実際にお住まいになっている物件の場合はリノベーションを行う＝すでに退去していないと不可能です。

住み替えの場合はタイミングの調整が非常に難しくなります。

仲介で売却する場合でも、買主の方はどうせなら自分の好みにしたい。と思う方も多くいらっしゃいます。
不動産を仲介で売却する場合は、最初はそのままの状態で販売活動を始められることをオススメします。

正直に申し上げて、時間に余裕がある場合、買主様（希望者）にそのままの状態で売れるなら、仲介の方が納得できる価格で不動産を売却することが出来ます。

繰り返しになりますが、事情が有って早めに現金化したい場合は買い取り一択でしょう。

また、別の例として仲介でずっと売却活動をしているのに売れない物件が有るのも事実です。

あまりにも物件の価格が高額で買い手が見つからないという場合も有ります。
ですが、妥当な価格でも売れない場合は　「難易度が高めの物件」
と考えた方が良いでしょう。
そういった物件は不動産業者しか買い手が居ない。（一般の方は買えない）のも事実です。

不動産は大きな買い物ですから、現金でポンっと購入する方は稀ですよね。ほとんどの方が銀行等からお金を借りて購入することになります。
その際に、金融機関が融資を承諾するには大きく2つの条件があります。

①購入者の支払い能力。
今までに支払い関係で滞納が無いのか？
収入から支払いを行い続けることが可能か？など。

②物件の価値
金融機関は万が一を考えています。
乱暴な言い方ですが、万が一、返済が滞った場合にその物件を差し押さえる事できちんと回収が出来るのか？ということですね。
金融機関から見た際の資産性に乏しい（立地・築年数・近隣環境・建設時は適合建築物でも、現在は不適格になっていないか等）

主に②が原因となり、売主・買主が納得した金額で契約が済んでいても、金融機関が融資を承認してくれないケースが有ります。
そうなると、買主の選択肢としては現金一括購入や親族の方等に借りるといった方法しか取れなくなります。
…現実的では有りませんよね。

そういった、一般の方が購入するには難易度が高い物件を不動産業者が買い取って加工することで、金融機関の審査をクリアできる物件に生まれ変わらせられる場合が有ります。

また、一般の方が購入せずとも、業者がそのまま投資用の物件に転用したり、現金で購入してくれる方を探す。（顧客として抱えている）なんて場合も有ります。

売主としては「買い叩かれている」と感じるのは当然かもしれません。
残念ながら、本当にそういったケースが有ることも事実でしょう。

ですが、不動産業者の目線としては、ほとんどの買い取り事例は適切な価格だと思います。

今回はちょっと不動産業者の目線が強くなってしまいましたが、不動産を買い取っている業者さんの多くは正当な値付けをしてくれているはずです。

また、不動産の売却を相談した際に価格の根拠も含めてしっかりと説明をしてくれると思います。

不動産の売却は金額が大きくなります。
後々に後悔しないためにも、ご自身の状況に応じて適切な判断をしてくださいね。

めぐる不動産では、仲介・買い取りともにご相談を受けております。

特に、なかなか買い手が付かないような物件に、付加価値を与えて再度流通させることを得意としています。

不動産の売却にかかる費用や流れなどのご質問、ご相談を随時受け付けております。

仲介、買取どちらも対応しておりますので、それぞれの違い等も含めてご相談ください。

相談費用は無料。方法も対面以外にメール・TEL・web（zoom等）など、ご希望や都合に合わせてお選びいただけますので、どうぞお気軽にご連絡くださいね。