自宅売却のベストなタイミングとは?~めぐる不動産~プロの視点から解説

query_builder 2022/07/21
神奈川_不動産売却埼玉_不動産売却千葉_不動産売却マンション空き家土地

こんにちは。
一都三県をメインに不動産の売却相談を受けている、めぐる不動産の清水です。
今回はいつも記事を書いている政岡に代わって実際に私が最近お受けしたご相談から内容を書かせていただこうと思います。

特に不動産を売却しなければならない事情が有る訳ではない。

転勤等で売却しないともったいないのだけれど、思い入れが有って不動産の売却に踏み出せない。

そんな方がいらっしゃいました。

急ぐ理由がない限り、お持ちの不動産できるだけ高値がつくタイミングで売りたいと思うのは当然です。高く売れればいいなーと思ってご自宅の売却の査定を依頼したら想像以上に低かったなんてこともよく聞く話です。
不動産価格は定価がないので、日々変動するものです。一番高く売却できる時を誰も明言することはできません。
しかし、高く売れる時期の特徴はありますので、今回は見極め方をお話したいと思います。

不動産をお持ちの方であれば、買った時の値段よりも上がっているタイミングで売りたいものです。
もちろん建物はどんどん古くなるものですから、基本的には買ったときより、ご自宅の売却査定をした時の方が価値は下がるものです。
しかし、不動産相場には波があり、下がることもあれば上がるなんてこともあります。

本日は3つのタイミングを焦点にお話しします。

不動産が高く売れるタイミングとは?

1.情勢によるタイミング

不動産価格は、世の中の様々な動きに影響されます。
2008年のリーマンショックや2011年の東日本大震災、2013年のアベノミクス経済政策、最近だと2020年のコロナショックなどがあげられます。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数(令和3年12月28日)です。


目に見えて右肩上がりになっていますが、この流れは続いていくと考えられます。
コロナショックを境として中古住宅への見方がいい方向へ変わりつつあるのです。
それにも関わらず、市場に出回る戸建て、マンションともに在庫状況が減少しています。
当然1件あたりの需要も高まるため、高値での売却も期待できるかもしれません。
とはいえ、この流れがいつまで続くかわかりません。
1事実として、今は追い風吹く売却好機といえます。
お悩みの方は一度ご所有不動産の査定をお願いしてみるなんてこともオススメです!

2.税金がかからないタイミング

不動産に関係する税制を考慮してタイミングを計れば、最もお得な売却が可能となるかもしれません。
不動産売却によって得た利益である譲渡所得は、所得税や住民税の課税対象となります。
5年以下の短期譲渡は最も税率が高く、税率は約39%(所得税30%、住民税9%)
次いで、5~10年なら長期譲渡としての税率で、約2%(所得税15%、住民税5%)但し、マイホームの場合は『3000万円特別控除と特例』を使用することができるため、この限りではありません。
10年以上なら一番安い軽減税率の特例が適用され、3000万円の特別控除が受けられ、不動産を売却した際に得られる利益(譲渡所得)に対し、3000万円までは課税対象から除外するという制度がございます。
つまりは、長く所有した上で売却するほうが税制上はお得です。

そして、所有年数の計算は、「不動産売却した年の1月1日」を元に計算されるという点にも注意が必要です。

不動産を購入してから丸5年経ったとしても、年をまたいで翌年1月1日以降になってから売却しなければ上記の税率は適用されないのです。

また、空き家期間が長い物件は早急に売却を考えた方がいいかもしれません。
なぜならば、先ほども申し上げた通り、マイホーム売却の際は『3000万円特別控除の特例』を利用することが可能ではございますが、現在空き家の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが適用条件となります。

相続した場合は3年10ヶ月以内に売却がオススメです。
なぜならば、『所得費加算の特例』を適用することにより、納付した相続税の一部を所得費に加算して譲渡所得から控除することがきます。
この特約を受けるには、相続してから3年10ヶ月までに売ることが条件だからです。

年数等に心あたりがある方は一度査定をしてもいいかもしれませんね。

3.季節によるタイミング

日本社会の傾向として、年度の変わり目である4月の少し前は引っ越しシーズンとなります。
新年度に合わせて住居購入を検討する人が多いので、転勤や子供の進学先が変わるタイミングの直前である、2月3月は住み替え需要が大きくなるので、好条件で売りやすくなります。
但し、同じ理由で今まで住んでいた家を売りに出す人たちも増える時期でもあります。
そのため、一定の地域で売りに出される家が増える場合は、その地域内では相場が下落するということもあります。
不動産会社などと連携して、相場を見極めることが必要となります。

6月頃から動きはじめ、1月2月には売り出しがスムーズです。
そのための先準備として、まずは今のご自宅の査定額を把握することも大切です。
早すぎることはないので、思い立ったら一度不動産会社にご自宅売却の査定の依頼をしてみましょう。

金額が大きいだけに不動産売却のタイミングはいつがベストなのか迷うことでしょう。
不動産価格に影響する要素は様々ですから、色々なポイントを考慮して、総合的に判断しなければなりません。
最後に、2つだけ、家を早くできるだけ高く売るコツをお教えします。

① 売りたい時期の8か月前から準備する。

家は売り出してすぐに売れるものではありません。売ると決めてから買主を見つけて売却完了するまで、平均で8か月程かかります。
ざっとではございますが、下記の期間が必要となります。

相場調べ・査定を受ける・媒介契約等の売り出し前準備に約1~5週間
購入希望者の内覧・条件交渉・売買契約等の売り出し期間に2~4ヶ月
決済・引渡等の売り出し後に1~3か月

例えば、3月に売り出したい場合、7月頃から不動産会社にご自宅の売却査定の連絡をすることをお勧めしています。

② 売却したいタイミングが近いのであれば買取を検討しましょう。

① のように8か月間準備なんて待てないという方もいらっしゃると思います。
すぐにでも家を売りたいという方は「買取」という方法がオススメです。
買取とは、字のごとく不動産会社に直接物件を買い取ってもらう売却方法となります。
仲介での売買ですと、個人の買主を探すまでに時間がかかり、売却期間が読みにくいという大きな欠点があります。
しかし、買取だと個人の買主を探す手間もなく、約2ヶ月~3ヶ月ほどで不動産会社が買い取ってくれるため、スピード重視で売却したい方にはオススメです

売却する意思が少しでもあり、まだ売却の準備を進めていない方がいらっしゃれば、まずはご自宅の売却査定をして、不動産売却の第一歩を踏みだしてみてください。


めぐる不動産では、不動産の売却にかかる費用や流れなどのご質問、ご相談を随時受け付けております。
まだ不動産を売却する事を決めている訳では無い…。

そんな方でも全く問題有りません。


相談費用は無料。方法も対面以外にメール・TEL・web(zoom等)など、ご希望や都合に合わせてお選びいただけますので、どうぞお気軽にご連絡くださいね。

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