不動産の売却~自宅に住み続けたまま現金を得る方法~
こんにちは。
一都三県をメインに不動産の売却相談を受けている、めぐる不動産の政岡です。
前回は「リースバック」に関してお話しさせていただきました。
今回は「リバースモーゲージ」に関して説明していきたいと思います。
前回のおさらいとして、簡単に説明すると…
●リースバック → 自宅を売却し、その自宅を賃貸物件として借りて住み続ける。
●リバースモーゲージ → 自宅を担保にお金を借り、亡くなった際に返済する。
という方法です。
どちらも、今住んでいるお家に住み続けたまま、現金が手元に確保できる方法ですね。
こう言ってしまうとこんな素晴らしい方法が有るなら使うに越したことはない!
と思ってしまうかもしれませんが、やはりそんな都合の良い話しでは無いんです。
今回もメリット・デメリットを含めて説明していきたいと思います。
まず、リバースモーゲージを扱っているのは銀行等の金融機関となります。
簡単に言ってしまえば、【自宅(不動産)を担保に借金をする】という事になりますので、当然と言えば当然ですよね。
また、取り扱っている金融機関によって
①一括でまとめて受取る
②毎月or毎年●●円…という形で、定期的に一定の金額を受取る
③契約金額の範囲内で必要なタイミングに必要な金額を受取る
など、一括以外の方法も対応している金融機関もあります。
返済に関しては毎月、金利のみを支払い、契約者が亡くなった後に借入額を一括して返済する。
という契約が多いです。額が大きいケースが大半ですから、大抵の場合は担保の自宅を売却するのが一般的かと思います。
その他に相続人の手元資金や相続した財産などの自己資金で返済を行う方法も可能です。
金融機関…いわゆる銀行だけでは無く、住宅金融支援機構や都道府県の社会福祉協議会などの公的機関が行っている地域もあるようです。
また、多くの場合は条件として【利用できる年齢は60歳以上】に設定されていることが多いです。
さらに、【使い道に一定の決まり】を設けている金融機関もあります。
代表的な例をあげると…
・老後の生活資金や医療、介護費用
・住宅ローンの残債支払い(借換え)
・新居への住み替え
・老人ホームの入居一時金
・自宅のリフォーム費用
・趣味やレジャーへの活用
・子どもや孫の支援
金融機関等によってかなり内容が違うため、事前の確認は必須です。
リバースモーゲージのメリット
・自宅に住み続けながらも老後資金の借入れが可能。
会社を退社し年金収入だけになると、現実的に借り入れのハードルは一気に上がります。
退職金や貯蓄だけでは、経済的に不安を抱えることもあるでしょう。
長年住んだ愛着のある家に住み続けられ、現金を手元に確保することができれば安心して暮らしていくことができます。
・住宅ローンの返済が負担になっている人は、毎月の資金繰りが楽になる。
定年退職後も月々の住宅ローンが残っていて、その返済が負担となっている場合、リバースモーゲージを利用して借換えを行うという方法があります。
住宅ローンは元金と利息を支払わなくてはなりませんでしたが、リバースモーゲージなら利息の支払いのみで良いため月々の負担を軽減できます。
リバースモーゲージのデメリット
・利息の支払いがある。
まずは、利息負担です。
利息のみとはいえ、契約期間中お借入残高がある限りは毎月利息負担が発生することはデメリットといえるでしょう。
金利が変動となっている商品も多く、途中で金利が上がる可能性もあるため、契約時の利息金額から増加する可能性も考えておく必要があります。
また、リバースモーゲージだけに限りませんが、年々平均寿命が延びている状況で、長生きのリスクもあります。長生きしている分、生活するだけのお金は必要になりますので、最初に設定された融資限度額では不足してしまう可能性も考えておかなければなりません。
・金利上昇のリスク
1つ目でも触れましたが、リバースモーゲージは変動金利を採用することが多いです。
そのため、契約期間中に金利が上昇するというケースがあります。すると、当初の想定より融資を受けられる金額が少なくなってしまったり、月々支払う利息負担が増えてしまうといったリスクがあります。
・担保評価下落のリスク
リバースモーゲージの融資額は、自宅の担保評価額に応じて決まります。
この担保評価額は一定ではなく、基本的に毎年見直しが行われるんです。そのため、何らかの理由によって自宅の不動産価値が下がってしまうと、それに応じて融資限度額も下がってしまうというリスクがあります。
もしも借入残高が融資限度額を上回ってしまった場合は、超過分を返済しなければならず、場合によっては予定より早く自宅を手放さなくてはならなくなることがあります。
・長生きのリスク
長生きするに越したことは無いでしょう。ですが、リバースモーゲージの商品特性上、長生きしすぎると存命中に借入残高が融資限度額を超えてしまうケースがあります。
その場合、融資が途絶えるうえに超過分を返済しなければならず、手元資金がない場合は存命中でも自宅を売却しなければならないことがあります。
こうった場合のタイミングは、かなり高齢になった後の方が大半でしょうから、非常に重い負担になってしまう恐れがあります。
そのほか、契約者本人が死亡した場合、残された配偶者は家を出なくてはならないといった「配偶者のリスク」が有る場合もあります。
金融機関にもよりますが、大抵の場合、配偶者が借入れを引継いでそのまま自宅に住み続けることが可能です。
ただし、引継ぎには条件や審査があります。基本的には60歳以上のリタイヤ層を対象とした商品ですから、自宅担保が取れていれば問題は無いのですが、万が一審査が通らなかった場合のことは考えておいた方が良いでしょう
こうやってメリット・デメリットを上げてしまうと、どうしてもデメリットの方が多くなってしまいましたが、私自身はデメリットを含めても、リバースモーゲージは非常に優れた商品だと考えています。
特に、どこかのタイミングで高齢者施設等への入所をお考えの方はメリットの方が勝ると思いますので、検討してみてはいかがでしょうか?
めぐる不動産では、不動産の売却にかかる費用や流れなどのご質問、ご相談を随時受け付けております。
今回取り上げた「リースバック」「リバースモーゲージ」に関するご相談、相続に関するご相談もお受けしております。
相談費用は無料。方法も対面以外にメール・TEL・web(zoom等)など、ご希望や都合に合わせてお選びいただけますので、どうぞお気軽にご連絡くださいね。
株式会社めぐる不動産
住所:東京都文京区湯島3丁目28-1 エリートイン湯島206号室
電話番号:0120-508-004
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