不動産の査定って??~東京の不動産売却 めぐる不動産~

query_builder 2022/03/23
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こんにちは。
めぐる不動産の政岡です。

今回は売却査定に関して、一般の方の立場と業者の立場から考えてみようと思います。

不動産って、私どものような不動産業者や一部の投資家・資産家の方以外はそう頻繁に売り買いするものでは無いと思います。
つまり、知識も経験も少ない方が圧倒的多数です。

それに私の経験上、計画的に売却を考えている方は非常に少ないです。
不動産の購入は基本的に高額です。
慎重に考え、調べて、比較検討して購入される事がほとんどですが、これが売却となると、自分の意図していなかったタイミングで売却を検討する方が多いです。
・相続
・離婚
・急な転勤
・金銭的な理由
など、何かしらの生活の変化が生じ、不動産を売却することを検討する。
当然、解決すべき優先事項は他に有り、付随して「不動産を売却する案が持ち上がる」事が多いのではないでしょうか?

そう何度も経験することでも有りませんし、当然時間も労力も掛けてはいられないですよね。

だからこそ、私たちのようなプロの存在が有りますし、解決への近道だと考えています。

ですが、多くの方が上記のような状態でスタートするのが不動産売却活動。
そこでとりあえず多くの方はネットで検索をすることでしょう。

「不動産売却」とか「相続」などのワードで検索→上位に表示される、いわゆる「一括査定サイト」が一番最初に目に入ってくること思います。

一括査定サイトは、最低限の物件情報を入力すれば気軽に複数社に査定を依頼できるサイトです。
非常に便利で、一気に相見積もりを取れるのはすごく魅力的です。

ただし…すでに経験の有る方はご存じかもしれませんが、単純に『あなたの物件は ○○○○円です』
なんてメールはもらえません。
登録と同時に電話が鳴り続けます…。

大きな理由は2つ。

・1つ目の理由【不動産の査定は難しい】
不動産業者は金額を答えたくても簡単には答えることが難しい。という点です。
いい加減な査定額を伝えてしまっては、お互いにメリットは皆無ですし。

それぞれの不動産は同じように見えて、実際は全く別物です。
似た外見の分譲戸建て。間取りも似た物件だったとしても、隣接する道路やその他条件で金額が変わる場合もあります。

マンションの隣の部屋同士でも、日当たりが少し違えばその分金額にも反映されます。
築年数が経過していれば、リフォームを行っているかで金額が変わる場合もあります。

また、売却希望の時期や希望金額に応じて見合った方法を提案するためでもあります。
例 多少安くても早く売りたい → 買取りで査定
  時間が掛かっても納得できる金額で売りたい → 仲介で査定

つまり、不動産業者としては、「可能な限り正確な金額を伝えたい」=「価格に反映される部分は直接確認したい。」「詳細が分からないと金額が出せない」ということになります。

相場というものも有るには有りますが、刻々と変化していますし、その情報がネット上に反映される頃にはすでに変化している可能性は非常に高いです。
経験上、相場より1.5倍程度で成約となるケースも何度も経験していますし、逆に相場に全く届かないということもあります。
だからこそ、詳細な情報が欲しいんです。

一括査定サイトの方で、事前に詳細情報を入力してもらえば良いじゃん?
…その通り! そうしていただけると助かります。
ですが、気軽に「ちょっと査定してみるか~」と思っていたのに、質問が多かったら面倒になりませんか?

なので、入り口は必要最低限の情報を入力。という形になっているのだと思います。(ここはあくまで個人的な考えです。)

不動産業者は、最初にいただいた最低限の情報を基に、こちらで調べられる情報を調べたうえでご連絡をする形です。
なので、査定依頼が来たら早めにお客様にコンタクトを試みて、足りない情報を教えてほしい…。
それが繋がらなければ、しつこく連絡をすることに繋がる…。

お客様は「ただ金額が知りたいだけ」なのに、なんでガンガン電話が掛かってくるの! と思うでしょうし、
不動産業者の営業は「詳細が分からないと正確な金額がお伝えできない…」「会社に怒られる」
と、お客様と不動産業者の意図が嚙み合わない事が多いのが実情です。

2つ目の理由【不動産業者は査定が案件化しないと意味がない】
「会社に怒られる」と書きましたがそれにも事情があります。これは、不動産業者は『一括査定サイトに代金を支払っている』という点です。

各サイトによって金額は変わりますが、1件の査定につき1~2万円ほどの代金を支払って査定をさせていただいています。
つまり、査定 = 【将来の売り物件情報(案件/見込み客)を購入】しているんです。

事業の一環として「査定」を行っているのですから、少なくとも案件可しなければマイナスですし、連絡すら取れないのでは代金の払い損です。
連絡が取れなければ、取れるまでしつこく連絡をするように会社から指示をされてしまいす。

ここが、査定を希望された一般の方と不動産業者の意識のズレをより大きくしている問題だと考えています。

もちろん、当社も登録していますし、査定サイトから繋がった業者が悪い。ということでは有りません。(しつこい連絡は考え物ですが。)
売却を考えた時点での入り口としては、査定サイトは優れたものだと思っています。
問題は、【互いの意思が噛み合わない所からのスタートが多い】という点です。


しつこい連絡…どうすれば良い?
しつこい連絡は無視したくなるのが心情かと思います。
ただ、不動産業者は「繋がらなければ掛け続ける」だけなので逆効果になりかねません。
※連絡スパンは各社規定があるとは思いますが、依頼が来てから1週間は毎日。その後週1回。1か月後~は数か月おき。というのが一般的かと思います。

一括査定を依頼した場合、ご自身が納得できるラインの説明を受けた時点で実際にどうするのかを決めましょう。
その上で、その後かかって来た連絡には【理由を添えて】断りを入れれば、基本的にはその業者からの連絡は無くなるはずです。
ちなみに、感情的になると逆効果です。営業は断られる。怒鳴られるなんて事は日常ですから、慣れ切っていてなんとも思いません。
ただ、「売らない(売れなくなった)理由」がハッキリとしていれば、連絡をしても意味がないと判断してその後の連絡をすることはなくなると思います。

一括査定は非常に便利です。
きちんと伝えるべき情報を伝えれば、比較的簡単に短時間で査定を行ってくれます。
数社から査定額を教えてもらえる点も非常に良い点だと思います。


ただ、本気で売却を考えていたり、売却の必要がある場合は当社のような買取や仲介を得意とする不動産業者に直接相談するのがオススメです。

物件も1つ1つ違うように、お客様お一人お一人の事情も違います。
事前に把握しておくべき費用や知識も変わりますし、もしかしたら売却以外の意外な方法が見つかるかもしれません。
飛び込みで店舗に行っても、よほど忙しいとか…何かしらの事情が無い限りは、どこの不動産業者も色々なアドバイスをくれると思います笑
ぜひ、一度直接相談をしてください。

当社も一括査定サイトに登録はしていますが、正直あまり力を入れておりません。上でも説明した通り、お客様との意図を埋めることに時間が掛かるからです。

その点、直接ご相談いただくお客様は売却の理由であったり、希望の金額であったり…。意図が明確です。

求めるものがハッキリしていれば、こちらも提示できる方法や、お教えすべき情報が見えて来ますので仕事をしやすい=力が入る。ということに繋がると思います。
相談は無料で、すぐに利益につながらなくても上記のような一括査定サイトに支払う代金と比べたら有益ですからね。

一括査定にも直接の相談にもそれぞれメリット・デメリットが有ります。
不動産業者にも得意不得意があります。

ご自身のご希望を把握したうえで、うまく使い分けてくださね。


めぐる不動産では、不動産に関するご相談を随時お受けしています。
不動産の売却の流れや諸経費、税金のことなど、お客様にとってベストな情報を事前にお伝えさせていただきます。


東京・神奈川・埼玉・千葉県で不動産の売却をお考えの際は『めぐる不動産の無料相談』までお気軽にお問い合わせください。
訪問・電話・メール・zoom等のweb面談など…。
都合に合わせて対応させていただきます!


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株式会社めぐる不動産

住所:東京都文京区湯島3丁目28-1 エリートイン湯島206号室

電話番号:0120-508-004

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