不動産の売却に、金がかかる事はご存じですか？～東京の不動産売却　めぐる不動産～ | 訳あり物件・空き家などの不動産売却のご相談をお受けしております。

1　仲介手数料

不動産業者に直接物件を購入してもらう場合は掛かりませんが、仲介での売却の場合は「手数料」が掛かります。


一般的に仲介手数料は3％+6万円＋消費税となっています。
　※成約金額によって変わりますが、今回は説明を省きます。

・売却を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。
媒介契約を結んだときではなく、売却が成立したときに成功報酬として支払うことになります。

●支払うタイミング
「契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う」
具体的には買主と売買契約を結んだときに「半額」を、物件を引き渡したときに「残りの半額」と、2回に分けて支払うことが多いです。


仲介手数料の金額は、売買価格が400万円を超える場合は下の計算式で算出します。
※物件成約価格　5000万円（消費税率10％）の場合

仲介手数料　＝　5000万円×3％＋6万円　＝　156万円×10％
　　　　　　＝　171万6000円

このように、5000万円で契約に至った場合、引き渡し…つまり、5000万円を受け取る前の段階で85万8000円の支払いが必要になります。

避けて通れないのがこの税金ですよね。
思わぬ盲点とおっしゃる方も多いのでしっかりと事前に把握しておきましょう。

2-1　印紙税
手数料で例を出した5000万円で売却の場合は売買契約書に貼り付ける収入印紙は1万円となります。
売買契約書は売主、買主それぞれ1部ずつとなりますが、印紙もそれぞれが貼り付けるのが一般的ですので、負担は1万円という事になります。

●支払うタイミング
「多くの場合は引き渡し時」
契約書に貼り付けるものですので、契約時に必要になります。ただ、印紙に関しては大抵仲介の不動産業者が用意をしてくれ、仲介手数料に上乗せして後で清算。という形が多いですが、仲介手数料の1回目の支払い時に金額を上乗せして請求している場合もあります。
念のため、支払うタイミングは事前に確認しておきましょう。

2-2　譲渡税
こちらは、売却時に「利益」が発生した場合のみ支払う必要が有る税金です。
例えば、3000万円で購入した不動産が4000万円で売却できた場合…。
その利益にあたる1000万円が「譲渡所得」ということになり、課税対象になります。

ですが、厳密には不動産を購入してからの経過年数で税率が変わったり、購入・売却時の諸費用を除いたりと、まるまる1000万円に対して課税されるわけでは有りません。居住用か投資用かで控除も変わります。

ここの金額に関しては「かかる場合がある」とだけ覚えておいてください。
詳しい説明はまた改めてブログで書かせていただきます。

●支払うタイミング
「翌年、通知が送られてくる」
支払は翌年になりますので、忘れた頃にやってくる…怖い費用ですので、契約前の段階でしっかりと確認した上で費用を取っておきましょう。

3-1　登記費用
ご自身で購入した不動産の場合、多くの方がローンを組まれていると思います。
ローンを完済する前に不動産を売却する場合は、対象の不動産に設定されている「抵当権」の抹消が必須です。

その場合は登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬が必要となります。
金額はケースバイケースですが、税金も含めて2万～3万円程度が一般的です。余裕を見て5万円程度を見ておけば良いでしょう。

●支払うタイミング
「引き渡し時」
引き渡し時が一般的です。代金を受け取ったと同時に支払うことになります。

3-2　一括返済手数料
ローンを組んで不動産を購入されている場合、残りのローン（残債）を一括で返済することになります。
その際にかかるのが、ローンを組んでいる金融機関に支払う「手数料」です。

金融機関ごとに必要な金額は異なります。借り入れ時の契約書に記載があるはずですから確認しておきましょう。
金融機関によっては、借りてからの期間や、返済する金額。手続きが窓口かインターネットかなどにより、金額が異なる金融機関もあります。

●支払うタイミング
「引き渡し時」
売買代金を受け取り、そのままローンを組んでいた金融機関に残債を振り込む事になりますが、その際に残債に上乗せして支払う形が一般的です。

4　書類取得費用
非常に細々とした費用ですが、最低限
・印鑑証明書
・住民票
は必要になります。
基本的には高くても1000～2000円程度で済みます。

●支払うタイミング
「書類の取得時」
住民票のある役所で取得することになりますので、書類の取得時に役所へ直接支払う形になります。

※この項目は物件、地域、時期や広さによって大きく金額が変わりますので、あくまで目安としてとらえてください。

〇戸建、アパートなどの土地を含む売却
・測量費用　35万円〜100万円
売主、買主双方が合意していれば測量をしなくても良いケースが有りますが、後のトラブルを避けるために事前に行うのが一般的です。
測量をしていないと買主がなかなか見つからない。把握していた面積よりも測ったら土地が大きかった＝金額UPなんて事もあります。
測量のタイミングはケースバイケースですが、売りに出したら早い時点で確定しておければ、その後が非常にスムーズになります。


・解体費廃棄物処分費　 100万円〜300万円
建物が老朽化していたりして、購入希望者が「建物を解体すること」を条件に購入したいと言ってくるケースも有ります。
こういった際は売主の方で解体費用を支払って欲しい。という意味です。
大抵、契約時に「引き渡しまでに解体する～」という条件を付け、引き渡しまでに解体するのが一般的です。


〇戸建、マンション等共通　
・残置物処理費用　10～100万円
相続などで不動産を取得された場合、家具家電が残ったまま…。というケースが多いです。
これも基本的には売主が処理する事になります。


〇不動産登記情報に記載されている住所と、住民票の住所が違う場合。
・登記簿の住所変更費用　2～3万円
売却する不動産の謄本（不動産登記情報）に記載されている住所と現在の住民票が異なっている場合は、余計に費用が掛かる場合が有ります。
★投資物件を所有されている方に多いですが、2回以上の引っ越しをされている場合は手続きが大変になる場合があります。


〇権利書（登記識別情報）を無くした。
・本人確認情報の書類作成費等　～15万円
土地や建物の権利書を紛失されてしまう方がたまにいらっしゃいます。
不動産の場合、購入後にそう何度も見るものでも有りませんから、しまいっぱなし→見つからない。といったケースですね。
そのままでは引き渡し（登記の移転）が出来ません。
再発行も出来ない書類なので、役所で「この物件の所有者に間違いない」という確認手続きが必要となります。

司法書士に依頼する事になるため、費用としてはかなり高額になってしまうので、保管場所はしっかりと覚えておきましょう。

このように、不動産の売却の場合、契約書に記載されている売買代金がそのまま手元に入ってくる訳ではありません。
今回上げた費用以外にも、支払い済みの固定資産税の清算や、投資用不動産なら賃料等の清算が加わり増減します。
不動産業者から、売却活動を始めた時点で説明があるはずですが、やはり査定額と受け取れる金額が違うとなると気持ち的にモヤモヤしますよね。
そういった意味でも精神衛生上、事前に「費用が掛かること」は把握しておいた方が良いと思っています。

また、以前にも軽く触れましたが住宅ローン控除の適用が無くなります。
この点は、売却した年の年末～翌年に年末調整（確定申告）の還付が減っていて気づく方が多いようです。
こちらは、直接かかる費用ではありませんが、実生活に直結するお金に関する事ですので記載させていただきました。


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